麻将胡了技巧在上海一场长达六年的高层住宅换梯“攻坚战”
反复讨论后-▽○◁▼•，换梯小组决定参考上海有关加装电梯的指导文件●★，根据楼层来分摊▽▼-●◆，并进一步将文件中各层出资费用百分比简化△▪▷•…▲：以100%为基准△……◆•▽，根据楼层高低上下浮动▼■◇•▽☆，楼层越高●△◇，要分摊的费用越高□●○▼•，但最高不超过10%◇=■▲●▼，最低不少于5%▪▽▪。
换梯工作开始之初◇•▽▪，另一位住在中层的业主■•●◆◁，曾公开在业主微信群内表示不同意换梯★•。这位业主熟悉电梯这类特种设备□▷，蔡幼龙称他是★★■○◇“真正的电梯专家▼◇▲”▽●△。在他看来◁=，两部电梯一直在做定期维保★◇◇=，总体上是可以运行的▷◁△★■，且他认为○★▽◇，▲◇=…“电梯只要有■=▼‘验收合格标志…••’■○◁=，就没有更换的必要□-◇▲◇▽”△…=。
据了解-◁★，近年来▪□••▷，多个区推出了区级层面的换梯指导政策★-，并明确相对应的补贴金额△●●★▼。但闵行区并没有相关政策▲○▷▪。对此●○•▲□=，区房管局表示△○★▽，正会同市场局•▼…▽、财政局…•■▽○，探索以业主出资▲▷▪、政府补贴的方式•▷◁-▪，共同参与消除小区居民乘梯安全隐患••，希望相关指导政策能尽快出台●▷◆○★。
蔡幼龙至今还记得◇☆，顶楼的一套房被多次转手…==▼，目前是出租状态▷▷…△▽，物业费还拖欠着▼▷●◆▼•。两次敲门无人应■•▷◆…，蔡幼龙犯了难▼■◇，得知租户是年轻人◆=●，下班到家晚△□★★◇☆，第三次上门□▼◆▪-，习惯早睡的蔡幼龙特意在深夜等待▼☆▼•，最终等到了刚下班回家的租客●◁■■◆。通过租客的租房平台□…◆▲••，蔡幼龙才拿到现房东的联系方式▽■=。房东表示愿意出资●★★-□○，蔡幼龙还顺便替物业把拖欠的物业费一并收了▷◆▼○□•。
按照房屋面积分摊★▼？大家认为不合理☆★△…。有业主建议☆◇●▲◁，按楼层高低分摊◁★☆▲•，还有人认为应考虑每户人家的人口数•☆▼。换梯小组认为▷•▲◇•▪，这些提议出发点都是好的□▽□★，但太复杂▼…-=●。
换梯之困□◁▼•，成为上海老旧高层住宅必须直面的问题●◇☆◆=◁。对于上海红枫公寓的150户业主们而言☆■▲-，这是一场长达六年的☆▷●-“攻坚战◆•■”□○○●。
此前叶天宇◁◁○▪★▪、蔡幼龙和巫学民也曾就政策问题咨询过镇房管办○•□○▲，得到了同样的回复□◇■●■▲。…▷▲△□▽“如果换梯有了相关的补贴和政策支持★☆•▲，做起来就会容易很多▲=▲■▪◇。▲◇▲△●•”叶天宇说•=。
去过房管办的可不止换梯小组成员…▪。成功换梯后◇▪△，朱莉彬才得知◁◁△，曾有业主也去过镇房管办•◆△◇■•，询问工作人员古北新城自筹资金换梯的事宜是否真实存在◆■▪○…○。
2021年底◁△●，蔡幼龙▪●、李新◆△▽、雷一峰等业主代表在雷一峰家开了一次会□■▷▷-▪，讨论换梯事宜◁□•，其中提到☆●-◁◇☆“首先要检测…▲◆，看结果▷△•”…■△△•，换还是修▼◁•□◇▪，在当时并没有准确的答案••■□▪。
A小区这栋大楼的电梯已=▽◇◁▷●“服役◆▽■”近二十年▲□◇▲。维保人员带着记者走进电梯机房○☆▷★▷=，电梯曳引绳在业主上下楼时被反复摩擦▲□▷…，发出巨大的声响…▲●▲★-。维保人员指了指这两部电梯▼▼□，表示这是他目前负责的使用频率最高的电梯□●-◇△△。▼▽■◁★★“这栋楼业主太多▪•▽★★，电梯使用比小区内其他楼栋甚至其他小区的楼栋更加频繁…□”◇=，电梯运行几乎是24小时不停歇▲●•。
但在部分业主看来■△☆-▽，这并不是问题关键所在▽-◆。一位换梯小组的成员向记者表示◁◁▪▼☆◇，这栋楼换梯成功的可能性不大=◆，◁△▲“一是哪里来钱…◇=？二是200多户的意见▷▪★-◇▼，怎么统一□•-？…◇•◁●▷”该楼栋维修基金和红枫公寓一样-▽•★○，也只剩下70万元左右○◆■，意味着需要居民自筹费用换梯■☆●◁。即便还没进行到这一环节●=●★☆▲，前一任物业经理表示…□，……○▼•“通过日常沟通=●■…▽，让二楼的八户业主都出钱◇☆△，可能性不大☆◆”•□…。
1989年□▼◆▽▷，在一场高层住宅问题笔谈会上○■○，全国各地的专家们就◆●▲•“中国是否应该发展住宅高层化••▼”展开讨论▪☆□，其中被频繁提及的问题是高层住宅的▷◇“命脉◁□▼•□▲”——电梯△…◆▷◆。
红枫公寓位于上海闵行区虹桥镇☆◇□-，共25层◁…◆，每层6户▽★-•••。上世纪90年代初▷■◁，城市化浪潮尚未席卷至此■○…，这里还是虹二村王家弄的宅子◆○◇-。公寓于1997年破土动工▽◇□▽。居民区副书记朱莉彬清楚地记得-▽▲，那年他读初一◇▷，每次路过王家弄•▷◁□，看着高楼一点点被建造起来▽•▼△★●。1998年□▽●-，业主们陆续入住…▪•◇△。此后★-•△，虹二村变成了古北新城小区▼☆■●◆，后历经五期开发□…▪◁★，直至2013年全部完成▲★◁▼，而红枫公寓依然是整个小区最早建造的高层住宅△◇。
隔着一条蒲汇塘☆•-●■○，古北新城的对面就是徐汇区▪△☆☆。两公里外的徐汇A小区★▼•，也面临着高层换梯的难题▪=○--。自去年下半年起…◇，该小区内一栋建造时间最早的大楼电梯频繁出现故障▽◆•：电梯下坠后冲顶□•◁▷、面板按键失灵▷△□◁△、电梯门无法关闭并发出刺耳鸣声□•▪▽▪。
业主表示单位最早交过200元维修基金■▽△，并拿出当时的收据☆☆△。□•“这200元无法判断是不是维修基金=◇▼••▲。即便是▲■▼•-◆，那也是20多年前交的●◁☆▼○，大楼小修小补到现在…•=■□•，也所剩无几★△○=。★★”居委书记表示■-◁☆=。
业主私底下向郭世鑫说明了情况=•◇◁▪。最早在购房时◆▽-◁▼▷，二楼的六户居民统一表示不需要电梯●•■，物业就把二楼的电梯关停了◇◆，二楼业主也无需缴纳物业费中与电梯相关的费用•◁▪★。后来☆▼•▷，这户业主想要开通电梯◆■▲◁，物业表示•▲▼▼，需要二楼2/3业主同意▪▪△，才能开通△○◆☆◁▽，当时有3户同意▷◇=◇□▼，3户不同意▪★△▽，于是作罢★--。再后来▲◆…◆◁▲，另一户二楼业主也希望开通电梯……◁○，该户是两位年迈的独居老人…=●，电梯成为下楼刚需•◆。朱莉彬了解情况后=•◁△，走访了三家不同意的业主•▪☆，把其中一家说通了••▽●=-，才符合二楼电梯的开通要求▼☆•◆▼■。
换梯●▽●=，居民自筹资金★●，收钱难■•▪◇○。倘若使用维修基金■•▲★，也并非易事▲▪=★。新建商品房在房价逐步上涨的影响下•◇△○…，维修基金较为充足▪☆□=☆▼。而老旧商品房小区维修基金初始金额低●-▼▪-▷，随着货币贬值和维修使用★□▷…，余额难以支撑换梯工程○•●○■▼。
2018年退休后=-○-▷○，蔡幼龙使用电梯的频率增加了◁-◆。他感到电梯在2019年之后大故障不断=•▽□▲▷，…◇“越来越严重=◆□☆”▽☆○•▲，出现过困人三四个小时••、门打不开或是关不上☆-、电梯晃动厉害-▼●▷▷△、极速下坠等情况▪◇。
26岁的红枫公寓老了△★。一楼大堂里▲○▷●□◆，白色的墙皮耷拉着●…◆■◁，摇摇欲坠•■=•…，部分楼层的地板瓷砖坏了补▲◆◆、补了坏-▪☆●▼◁，呈现出两三种不同的颜色▷=。
施工期间★△★，整栋大楼仅有一部电梯供使用■=▷。为了不造成拥堵☆●○▼，业主之间达成共识◁▪▷◇，低楼层的年轻人走楼梯◇□△▼▷-，平时要买菜的老人们错开上班的高峰期上下楼■•□●■。蔡幼龙还记得▷-，有一户业主自掏腰包买了几箱水给工人们解暑…▽△●●□。
巫学民手机里保存了换梯过程中所有的资料•○。从一开始的◆☆▷“连石头也没有☆■▷”☆△•■●△，到最后成为虹桥镇首个成功换梯的高层住宅◆▲，巫学民认为◇-■“很难◁…，但大家坚持下来了◆◆▪◁，好在也做成了=•”-★★。如今★◆…-◇，80岁的他搬去和女儿同住○•=☆▷，换梯是他作为楼组长的最后一项工作■▪△●•☆。
●●▼★▼“换梯…▪◇•■▲”的呼声早在六年前就已经存在▽▷☆=☆■。住在5楼的李新今年80岁了▽•，是红枫公寓的上一届楼组长○△◇▲▪•。意识到电梯该换时▲-…，李新和另一位楼组长雷一峰计划写一封要求更换电梯的信给居委▼★△，但因全体业主并没有达成共识○•▼，也就没了下文▪▽○▷。
去年11月▷★□，居委牵头成立了换梯工作小组▲•，也曾召集▽◇-◇▪•“三驾马车▪◆★▲△■”召开过一次换梯工作会议▼◇□，物业方负责对接电梯检测机构•◇◆，原计划于今年春节假期后检测=▷▼◆▪，至今没有后续○□◆…。记者两次走访后了解到▲▽■，小区换了物业经理★…，新就职的经理表示对此事并不知情▪☆▪△。
针对目前上海老旧小区高层住宅的换梯难题◇■▽-，李宗克建议◆-▽■，可参考老旧小区加梯工作形成相关制度文件●○▲-，推动完善各项工作机制◁-▽•：一是对街镇相关部门▷▼▽•▲=、居民区•□◁、物业公司•◇▼、业主等各方的权责制定清晰的规范•--。二是提供法律◆▲●=、标准•△、技术◇○○、财务等方面的规范指引和平台支持■●，保障工程质量★•，确保资金安全-=◁▽•◆，便利各项流程●■○◇◁。此外▼◆▼□▲，不同区•▽、街镇对老旧小区的物业管理有相关的补贴政策▲▪★○★，一般很少覆盖到商品房小区▼▲-▽。建议参考既有补贴政策▼◁★★□，对小区进行合理分类▽□▷▪=，对是否补贴和补贴额度做出规定••。
一部电梯使用维修基金◁▪▷•，另一部通过业主自筹资金来解决▲…，这是换梯小组确定下来的方案▽☆=…▽◇。此后◇•☆□●，叶天宇□=▪◁◆、蔡幼龙和巫学民去了一趟镇房管办☆•，询问业主自筹的方式是否合法合规◇●=，他们担心有关部门不认可…•，导致最后电梯验收不通过□◆。
多年的基层工作让朱莉彬意识到▲▪▽▷•▼，发动居民主动参与公共事务是提升居民自治能力的关键•■◆○☆▷。◆▼○“平时大家各忙各的◁△□-，通过这次换梯★…，业主们彼此才有更深的了解•△▽▷。=…▪●”在他看来-▼▪，如何把商品房小区变成熟人小区■□，是作为基层居委党组织需要认真考虑的问题-◆●●◇。
最近□□▪★▪◁，业主们开始考虑起电梯未来的▲☆▼◁“养老金□□○”-◇。目前▽●…•◆◁，红枫公寓所剩的维修基金不多了=◇▪…○□，后续电梯维修◁•=★☆，或是其他大楼需要维修的地方还有很多…▽◆，钱不够用时△•=-★，全体业主只能补缴维修基金☆◇▲□▪◆。
15人中又选出7人成立专业评估小组△-◆•，负责电梯的招投标工作☆◆☆-。几轮讨论后●○=▷，确定了4家电梯品牌●-☆★-◆，郭世鑫负责写招标书★○…，蔡幼龙和巫学民多次前往市区◆○，实地勘察已换梯成功的小区案例▽•◆•，△◆□◁“每一个品牌至少实地考察两家▷▼”-▲…=•★。
两部电梯也显出老旧▷△■。轿厢内红色的地板漆被摩擦得露出了铁皮内芯◇☆◁◁，灯光昏暗•▽★▽☆▷，四壁早已不是亮堂的银色=▼◁○◆●，蒙上了一层灰意○▷。
难题一个个被攻克▪-★○◁▽，最后一关是遴选电梯品牌▼☆。众口难调▲◇▷●△▪，有人希望新电梯■△★◆“高大上…▽●▷▪☆”△-，最好能有人脸识别或刷卡乘梯功能▼△▽•◆★，有人期待能换上观光电梯◇★□○○，也有人想体验最新推出的电梯技术□●•，比如钢带曳引技术▪=•-=□。
针对换梯■●…-▽，查看更多一开始写在A4纸上◁••，红枫公寓业委会主任咨询了区房管局★△=□。
◇◁□△•■“每次进电梯都有一种○●▷•••‘赌博▪★’的心态•-，祈祷不要出事★★●▪”▼■•，住在一楼的叶天宇偶尔也有乘梯需要▲◇▼-△，他理解住在高层业主的心情◁●▷○：如果每天上班坐电梯都如此焦虑▲▷□★◁，那这一天会是个糟糕的开始▽△◇■•★。
◁△•…-▼”使用维修基金要等☆□▪○，可换梯工作不能停下…☆，见面第一句话◆…■▼：□=-◆••“每次坐你家大楼的电梯都感觉这地板要掉下去●▷。纸张都有些泛黄了☆-▷…•。业主自筹费用更换的另一部电梯被提上日程▽◆。
电梯老了=☆◇○，就像人一样▪■☆◁，什么毛病都出来了●▼□■。住在15楼的蔡幼龙是红枫公寓的楼组长之一==，今年73岁▲▽•★★◆。几年前•▽★，他被困在电梯里▼▲=★□，轿厢内手机信号弱◁△，只能通过电梯内的无线通话联系物业■▽□◆▼，物业联系维保工来开门才得以脱身▷▲•。在密闭空间里○○▪，蔡幼龙竟然不感到害怕▪-■◆，•▪◆◁“毕竟电梯关人的情况发生过▪-•，大家最后都能安全出来■●□=▷▷。●•”有一次…☆■，一位老人出门没带手机…▪=●=，也不懂如何使用无线通话◆△○▽□▼，许久未归◁★•，家人以为出了什么事•▽▲▷▪，找了一圈◆▪▷，才发现是被困在电梯里□▽▷。
红枫公寓出租率在30%左右○▲◇，▲○…▲“电梯好坏和原来的业主没关系•★▷◁◇•”◁▼■，巫学民表示理解•○▼•●□，毕竟他们与这栋大楼的联系几乎被切断了--。
得到肯定的回复后○▼●●▪▪，红枫公寓的业主们决定先使用维修基金更换第一部电梯☆□▼▲▲■。维修基金由物业方代理记账△□▲☆•，资金使用需物业审批▼•■☆▽、签字=-，同时开户银行也要参与审价▷◆◁•○，流程较为繁琐==▷，而疫情又耽误了进度▲★-□……。巫学民对此不理解◆-▪▲，情绪激动下与物业方产生争执■◇=▲▲，••◆“用业主自己的钱▽=△，为什么还要等这么久○-◇◁？=●-▲-▷”甚至还有业主质疑◇-□，-=“这难道不是一种官僚主义吗□☆-○■？-○-”
周边小区的居委书记也曾向朱莉彬请教经验◆▽★。朱莉彬将流程与所有换梯的公示模板发给对方☆☆，◇△◆“换梯不像加梯•▽-□，连公示都有模板可借鉴•○▲△☆□。我们在最初起草时◆◁-=-…，每一个字都经过反复斟酌•▪，毕竟盖了章公示□-★△，要对内容负责•▲▼-。■▪★-△▼”
《2023年上海市电梯安全情况报告》中提及2024年工作目标时表示▪●◆▲★★，鼓励各区出台老旧住宅电梯更新•◆▪◆、改造□□○◁、修理补贴政策◇▷●◇，督促指导业主大会▼▽…、业主委员会动用住宅专项维修资金排除电梯故障隐患○▷●■。
为此△◁•▪◁•，俩人◇◁○“蹲守▷○▷☆◇”在物业办公室★■，软磨硬泡下才拿到了出租业主们的联系方式□■，接着或是打电话…☆◁•▽●，或亮出身份证和党员证明上门拜访•★◇，甚至坐九号线跑到了松江•☆-…◇★，为已经搬出去的业主解答疑惑▼▽◁-▼。•△◆☆“换电梯◆◁，怎么换○☆◇○，怎么筹集资金-=☆，都有一套书面资料■•，全部拿出来给他们看△▷◁…▷▽。…●△▷○”巫学民说…▪▽▼。居委承担▪◁■▼“背书□▼-•▲”工作★★△▷▽，朱莉彬随时在线▷=▪■◇，向打来电话确认的业主反复解释=△△▪★，-•☆“不是电信诈骗••=☆，不是电信诈骗★▽，是真的…◆”…-▲▪。
经常翻看★•◁☆●，蔡幼龙都会记录△◆○…，换梯开了个好头=▷▪◇○●，目前上海市可供参考的政策文件是《关于推进本市老旧住宅电梯修理•●、改造◆◁•□□•、更新工作的实施方案》☆▷。为何在政策待遇上存在差异▽•▼○■？面对业主的疑问▪-★■，后来写在初中英语练习簿上□★。
几方沟通下来●△★，朱莉彬发现▪▲，换梯牵扯到业主▪••◇■○、物业▲▷•△▪▼、业委会▪◇▲●、银行◁■▲▲▲=、电梯厂家等多方主体▲■○▷◆●，彼此之间存在信息差■▲●•◇-。在他的牵头下★○•△■▪，几方共同开了现场协调会○△◆★△，最终明确了维修基金换梯的流程和时间节点■△◁□。
同样是二楼●•★•，为何他的诉求没被满足●□，别人的诉求就能被满足•□◆•？这让最早要求开通电梯的二楼业主◇▪▪▪▽□“耿耿于怀=●▷”★…◆=，所以到了换梯时刻•◇，他不愿意出资◇▷。
◆▪◇“摸着石头过河☆◆▽★”▽•▲△，朱莉彬这样总结•…，随后又补充了一句★•，▼◁☆“连••☆‘石头■◇’在哪里都不知道■●▼”■△◁●□。
该楼栋于1997年建成▼☆◆★，有28层□…■◆☆，一层8户△◆◇-，电梯只有2部▪★△，224户业主中老人占多数○◇=，出门电梯是刚需□○◇。
有一次同事来家里给他送文件=▼=★，就是就在排队做核酸时抽空聊上几句=○▪。一定是一个新课题●▪…△◆★”…▷◆◁。业主们心里都有数了▪☆▼☆◆。
今年5月发布的《2023年上海市电梯安全情况报告》显示▲…•，截至2023年底☆○★▷-，本市投入使用超过15年的老旧住宅电梯占住宅电梯总量的29○△☆.95%○▽▼；投入使用超过20年的老旧住宅电梯占住宅电梯总量的12=…★◇◁.18%★★▷▷。
严格来说•○▪◆=，他的观点也没有错▲▲△▪，换梯小组成员们都能理解=△■，但这样的观点放到电梯频繁出问题的现实里▽◆••●•，有点=…▼=“站不住脚■◆”▷○•◆□。郭世鑫认为●□，-▼○-○“条文依据只是一方面○▽●，居民的切身体验更加重要-△▽▲○▷。◆•◆■▷”
一场招标会在蔡幼龙家召开●•，蔡幼龙将密封的招标书拆封••，并拍摄视频○□▲，传到业主群里以示公正●☆★▽▲★。在这场会议上•▷…◁，评估小组围绕不同品牌电梯的质量▽◁●□-★、价格◇◁☆=、技术优势和服务态度等方面一一讨论☆•△…★，要经济实惠■■-▽•、性价比高◇▽、后期维保成本低△■…▽。遵循◁☆“知情同意•○△”原则★△--●-，又将所有的招标信息以及最终选择的日立公司介绍公示在一楼大堂▽-，供业主参考△■●•。
除去1楼的6户业主麻将胡了技巧●■☆•◆▲，剩下的144户居民里▪▪，最终只筹得了143户资金●☆◁☆☆▲。始终不愿意交钱的是二楼的一户业主☆□▲○▽□，换梯工作小组反反复复做工作▪-=▷-，依然啃不下这块△•★□★◆“硬骨头○▼”▪◁★■。
另一个问题是▼■◇，电梯厂家需收到50%的首付款才能动工★■☆□，而维修基金使用规范明确规定…◇▷▼○，工程费用一般分4次付款□◆○■◇，首付30%◇▷△▲=，再根据施工进度=…，按照45%◆▪▲、20%▲•▪■☆□、5%付款◁■□△••，两者存在差异▷○-▲…◆。
35年过去◁▪，作为电梯保有量连续十余年位列全球之首的城市▲●◇，上海的高层住宅电梯已显现出明显的▷-◁“老龄化▷◁■★”特征▪…◆••◇。
此前★●▲，在古北新城小区乃至整个虹桥镇…◁…■▼，都没有换梯成功的案例…△▷=，朱莉彬意识到▲▽★，这将是古北新城换梯的▼•▲-◇“第一战■○”○▽。
有业主提出-◆▷▽■◁，由居委会来管理▪■☆…，朱莉彬觉得不妥▼-▲，其中牵涉到法律风险和监管问题•▪▪。又有业主提议◆=◇，由业委会来管理◇•◁◁▷●，但法律规定业委会仅有权管理维修基金☆•□□○=。考虑过多种办法后▪■◁•■，换梯小组认为•○▪●▪□，应参考加装电梯的资金管理模式△▷，由换梯小组的业主代表们共同管理★□▼◇▪。
为何不愿意□◁▪▪○=？最初问不出原因◁●□。蔡幼龙感到困惑▼•▪▽，疫情封控时…●◇，这户业主自发帮了大楼很多忙-△▪，十分热心△★◁☆=●。
协调工作由蔡幼龙和巫学民负责…○，蔡幼龙负责高层（12到25楼）▲▷▪●•○，巫学民负责低层（2到11楼）▷-☆○■。使用维修基金换梯△◁▼◁•★，需四分之三业主同意△◆▼●▲-。但对于自筹资金换梯☆-▲★●■，每一户业主的钱都不能少•□…▼。
公开报道显示◆□◇•△▷，截至目前●◁■•■，上海换梯成功的小区大多由物业或业委会牵头开展换梯工作-△。但当时红枫公寓的业委会正值换届☆▷▷=，物业也并不是业主们心中的最优选☆=-○。让物业主导来选择电梯品牌和规划资金☆★▪☆▼▷，业主们颇有顾虑●=▽▼。
早在得知楼栋要换电梯时◇★★-●，就有业主拿着徐汇区换梯补贴的宣传册找到朱莉彬▽■，○○“徐汇区换梯有10万块补贴★☆◇，我们没有吗□◇•○？☆◇▽○”
一部电梯费用在30万元到35万元左右▼◇□◆●，150户业主▽-▪▲□，如何分摊★◁●…？这不是一道数学除法题▲-△▽■◁。
业主们签下确认书后○▲■◁，换梯工作尘埃落定○=◆▲■。去年夏天△▪□◆，设备和工人进场施工◁○，红枫公寓的保安朱师傅清楚地记得△▲◁，巫学民和蔡幼龙轮流▪◇▽◆◆“站岗监工△○•-”▪★◇●。▷◇“说是监工▪△▽◆，其实也不算☆▷●，我们都是外行人▽▲。•••○•□”两位老人自嘲道□□▷▼•。他们朴素的想法是▲■◁☆◁•，有人在现场就可以及时沟通●★，提升工程效率○•▪，邻居们就能早一点坐上新电梯了◁•▷。
…◇…▷●“即便除去1楼的6户◇▷▲▲◁☆，向144户业主逐一筹钱☆◇…■，也是非常难的▽○▽•▷。如果有极个别人不愿付钱◁◆▪★，有可能影响到其他人•…•▲•，都跟风不付钱了=▷…▲▪•。●●△”在基层工作多年的朱莉彬深谙这个道理☆◆。虽然无论维修基金还是自筹资金▲★•▷▽，都是业主自己的钱★▼●▪，但前者是买房时已经交付的●••▪，后者是要…◁▼■-▽“老百姓从口袋里掏钱=◁”●★▼，并不容易•▪△。
后续筹款时▪▷□，这位始终持反对意见的业主★▽-•，在最后阶段仍把钱交上了▽☆▼▪▲=，▽□“提出反对意见是我的权利▷…▪□◁▷，缴纳费用是我的义务☆▲○•”△▽。
最近●-◁○，叶天宇和蔡幼龙正忙着给新电梯安装不锈钢防护板-▼◆■。小区的其他多层住宅楼正在推进加装电梯工作◆●，他们找到朱莉彬○★，希望□▼☆●▪“搭个便车▪○△◁●★”○…▲•-。
换梯过程中▲▷■☆○○，每一个共识的达成•▷☆●■★，都包含了多次讨论协商●•==。换梯小组中▷★▪，最辛苦的要数蔡幼龙和巫学民等几位核心成员▼▽。◁◇•“换梯流程大同小异…▪，但要有一群★•…‘关键少数=◁’=■■，愿意站出来•■…◁▲▲，带领大家屏住一口气坚持到底▷■★▲▼▼，即便遇到各种问题▪▪▼△，但心要齐△▷▽”▼◇●，朱莉彬认为=-◇，这是关键所在★--•。
了解原因后△◁•◆★▪，换梯工作小组也表示理解△▷○▷▷=。蔡幼龙和巫学民当时还表示•◁•…，这户的钱他们自掏腰包来垫▼■。不过最终换梯总金额有所盈余-●，这户人家的钱也顺利解决了◆•★-•◇。
在担任居民区副书记前□◆▷，朱莉彬曾在镇房管办工作◆▲□▷▼。他理解部分业主对维修基金的顾虑▽▼□•●●。他向业主们反复解释▽▲，形容自己就像一台◆□▪▷“复读机●○●▪▽…”☆◆◆。但老旧电梯的更换工作▽☆••■◇，关系到150户业主的乘梯安全▽●★○◇▼，已经等了六年•◇，真的不能再等了■○。
新梯正式启用时挂上的●◇△▷•▽“大红花◁●•■”至今没被拆下○▷▽，它标志着一部运行26年的老旧电梯成功换新●◁●◁，以及一场耗时六年的换梯=◇◁=◆“攻坚战•▪■-▪□”▽△，终于落下帷幕◆=。
当公共利益与个人利益产生冲突时□-■△△△，业主们是否愿意让步=□…★★▷？▽•◇-□★“三驾马车◇◇=”中★▼□●…，谁愿意主导换梯工作•◇△△▷，并坚持推进到底●★…？这些都是换梯是否能成功的关键因素●…□○◁。在上海◆★◇-▽☆，像红枫公寓一样需要更换电梯的高层住宅数量很多◁•■，但并不都能成功…●。
A小区居委书记也意识到了换梯的迫切性●▽☆…★，表示▼■△▼“目前该楼换梯计划正在重新推进☆=”○★-○▽。
…•■▼“那我来吧•◇-■=。•▷▪•”郭世鑫站了出来-△◆◁●。他并非没有以上的担忧◇△，但长期的项目管理经验告诉他◆-◆▪•，▷-▼“绝不能因为一个环节而耽误整体进度△▼”•△★◁◇△。与换梯小组的其他成员相比▲■，郭世鑫入住红枫公寓时间不长…-•，但换梯工作推进至今=■▲▼，点点滴滴他都看在眼里▷△=△。
目前…◆△，上海乃至全国尚未出台电梯整机强制报废年限的规定◇▼。换与不换▲☆，完全取决于全体业主的感受与态度○▼。
换梯小组分工明确▽▷△◇，各司其职◇•-=○。蔡幼龙和巫学民是其中年龄最大的两位成员▼◆◁△○=，都是老党员□•，也都是楼组长-◇，深受业主们认可•●-，负责与150户业主沟通▷•。住在一楼的叶天宇虽然使用电梯频率不高▼▷◆▲□▪，但从小生活在红枫公寓●△=•，对老房子和邻居们很有感情•-=■，本职工作又是会计▪▲▪•▷◇，负责记账工作△▼。郭世鑫从事与应急管理相关工作▲○，对电梯也有所了解◇-•◁▼•，负责招投标工作▲•▪▷▼•。此外●•▪，小组成员不乏熟悉建筑工程及法律的业主▼=▪▽▽。
四年后▲…●▪，更换电梯又一次被提上日程△☆-。雷一峰请女儿代笔写了一封信给居委会和业委会◆☆◇。但诉求还是被搁置了◆…◇…，原因依然是电梯的老旧没有让所有业主都感同身受▽▷△•◆•。▽▽”
李宗克也提及◆☆□◇▽，相比于加梯•=…☆，换梯难不仅体现在现实情况的紧迫性★△，还有资金来源多样化的问题▷◁△●。
红枫公寓的换梯经验正在古北新城内被复制□☆•▽•▼。39号楼金榈公寓和红枫公寓是▷•▼•“姊妹楼••★◆★▷”▪★-，建造于2000年前后○▽●=，外观看上去比红枫公寓新一些△•☆★▪▲，但电梯也…◁▷-=“上了年纪…▪•△=”△□。两栋楼的特征和布局相似…=，该楼业委会成员向红枫公寓换梯小组取经★•-★•，目前该楼第一部电梯的换梯工作正处于维修基金审批阶段▼…。
对于来之不易的新电梯▷•，业主们格外爱惜☆☆◆-☆★。蔡幼龙拿着抹布•▷△•-，弯着腰▽□•，把新电梯擦得锃亮-◆▷。楼里有两户人家装修房子=-◇，要用新电梯运送建筑材料▲△★◁◆▼，有业主买了隔板安装在轿厢内●▷□▼•●，防止新梯不被剐蹭★■☆□。
大大小小的会开了近30场▲○，完整的工作流程逐渐确定★★▪△：征求业主意见•◁、确定资金筹集方案▲=□▪、咨询居委和物业相关流程☆□=◁◇、调研电梯厂家•◇□▷◁、准备电梯招标投标的手续◁◇••、完成评标并公示□□○•△、厂家施工▪▷○-□、市场监督管理局验收-★▽▪•。
徐汇区于2020年推出《关于加快推进徐汇区老旧住宅电梯更新的工作方案》▼●…。其中提及•▽◁◁◇▪，-▽“凡是经过评估需要更新△▲、改造的电梯△-…，由政府补贴30%的资金▼▽-□▽■。★…-…▲▽”
重担最后还是落在了业主们自己身上…△△□▪□。在朱莉彬的牵头下▪-▽，2022年7月■△▷，经全体业主投票推荐并公示★○★■●△，红枫公寓成立了15人的换梯小组-•○◁◆，蔡幼龙麻将胡了技巧▷=■▼▼▼、叶天宇■=•▼、郭世鑫等人均在其中◁△…。
账户每进一笔账○•▲△▽，叶天宇负责登记具体户数▲☆◁☆★，并在业主群里实时更新进度★◇■●。到了第二周▽★，资金基本都到位了◁-。在他看来□■-◆▷，最后的几笔账来之不易◆▼▽-▷，★◆“背后不知道要做多少协调工作▽▲…。=■”
楼组长巫学民在业主群里发起了一次征询意见的★▷•▲▪“接龙★•▷△”▪•◁★，结果仅有50%左右的业主同意换梯■△-■☆●。作为住宅的共用部分□•-，电梯和消防水箱○▲◇▼、外墙★◁、水管等部件一样■◁，若需维修或更换=▽…◇，费用一般情况下从大楼的维修基金内划扣▼◇•○☆。但当时-•，红枫公寓的维修基金还剩下七十多万元▪▽▼=●◆。根据相关规定★▼□△◁，其中30%是保底红线•▼◇●=■，无法动用…▷。一部普通电梯市场价在35万元左右▷▼◁▽，剩余的维修基金无法覆盖两部电梯的费用△=。
在上海☆•■○，上世纪八九十年代建造的房屋属性复杂▽▪◁…，不仅有商品房和售后公房◇■•，还有教会房□◆□▽、侨会房等◇▲◇。而维修基金制度正式成立于1998年-…，在这之前建造的房屋◇□▼•☆，维修基金究竟缴没缴☆◆●…◁、缴了多少★-▲，难以一一考证▼◇△…△。
小时候□○-◇△□，楼栋里的老邻居都认识叶天宇★▼。自大学住校后★▷▼☆▪，他回家的次数变少▽▼•◆■，工作以后更是早出晚归•△○…◇。但通过此次换梯★△☆◆☆•，他重新找回了自己与红枫公寓新老邻居们之间的连接◆★•■。
2023年5月开始施行的《上海市电梯安全管理办法》规定=▪●-▲，投入使用满15年的电梯可经评估后确定是否继续使用或者对电梯进行修理★▪•○…、改造-▪=、更新◆-•。然而☆☆●■，与多层住宅加装电梯相比●▽，高层住宅换梯缺乏可参考的经验和细化的指导方案□□▽■。
还有业主认为…■◁，即便能覆盖•▷★▪，如果大部分用来更换电梯★●▲，那未来外墙◁○▼□◁…、水管•▪▷、照明等设施的维修●=，钱又从哪里来▲★•-？
◇=★☆“换梯后△★○▽•，房子不管是租还是卖▽▲…，都有好处▪●▽▼。◆▽•••△”朱莉彬的话很现实▪◆，也比较奏效□★-•△。换梯小组将各楼层分摊费用发在业主群▷◁△…○=，一周左右▼◆△☆，95%的资金已汇入郭世鑫的账户■▷…。
在上海社会科学院副研究员李宗克看来△○◁-，上海的城市化和商品住宅建设是从中心向外围逐步扩展的▼…☆▪★，中心城区商品房老化情况会更早出现○•○★☆，问题更突出▷•★，群众诉求强烈-•●，能推动政府制定相关政策•★●☆◆。有关补贴问题●◆▲◇，不同区情况差异很大★-=☆，中心城区财政是区级统筹○▲▼••，郊区镇一级政府则有更高自主性◇▪，很难制定统一政策▼▪▼…○。
谈到新电梯=○▼••，红枫公寓内的业主们可有话说了△◇…。相比于老电梯■★…◁，新电梯的控制系统更为智能••▷▷◇■，按一次按钮◇▪…，再也不会出现两部电梯同时响应并停靠在同一楼层的情况▷▪，电梯运行效率变高■•◆，业主们等待时间大大缩短○◇。
工作小组的开会地点和方式□▷▷▼，最困难的环节才刚刚开始▽△-。当时正值疫情★…，返回搜狐■○▪△●，该文件仅为指导文件…●◆■◆…，有时在蔡幼龙家里△=△☆▷▼，得到回复称=…。
在上海◁◆▷▲•▪，多层住宅加装电梯工作推行至今已有13年☆…◁◇…，指导政策较为完善■☆△。而高层住宅换梯○○▷▲■◆，目前并无全市统一的指导性政策▼▪=•◁★。即便有换梯成功的小区案例▪○□，朱莉彬也认为▷-☆▪•■“不适用●•■◆…”□▽■•▷：所在区不同●-、小区不同▽▷…-、楼栋情况不同●▽◁、业主们诉求不同▷●，根本无法借鉴▪▷▼•-■。
今年春节假期至今-△•，电梯发生故障的频率不高□…，业主们对换梯的呼声渐渐少了★…，但这并不能掩盖电梯的老化问题=○▲☆…-。
转折点发生在2022年疫情封控期间▽◆•◆。长时间居家◇△、上下楼做核酸◁□=▲-▼、搬运物资等因素让业主们感受到了电梯的重要性●▷◁○◇★。究竟是换还是修■▷□？老电梯的原厂家已倒闭●◆=□•，维修时用到的重要配件需要从外地调货●…△，成本高○◇，加之维修频率逐月上升■-…▪◇●，有意向换梯的业主们认为■■☆=○•，与其小修小补•☆○●◆◇，不如一次性解决问题◆--•▪…。
该居委书记曾上门询问过一位业主☆=…=，其房屋是业主向单位购买的售后公房△○▪。1994年5月◆▪△▪▼▲，上海市人民政府实施了《关于出售公有住房的暂行办法》○◇-，允许员工把单位分的公房按照成本价或者较低的价格买下产权●▪-。
难题接踵而至——钱汇入到哪里◇◆■？谁来管■=◆▪？安全性如何保证▼…=▲●◇？红枫公寓作为一栋26年的高层住宅•▼…，叶天宇对未来充满信心△◁■△☆。每次开会的内容□◇◇☆▷，意味着各区可根据实际情况自行决定是否提供政策或资金支持◁●☆…△-。都比较随意◆▽◇。地理位置如此相近●○，住在5楼的郭世鑫记得●▼=△◆，经公示后…★▲，对于这场从零开始的换梯■▽=◇，◆△▼★“面临的问题以后会越来越多……△★•-！
具体到人▪▷，一位业主开户◁○，另外两位业主掌握密码△○☆■◆，第三位业主保管实体银行卡••◆，第四位业主负责账目明细▲=。其中▽▲，开账户既麻烦风险又高★•▲▼，开始没有人站出来●▲，场面陷入了焦灼◁◆◇。
难点还不止于此-▽◆▽。徐汇A小区的居委书记曾在其他小区任职时◆▼■•，主持过几次换梯工作…■★◇■▽。让他印象深刻的是◁▼○…□，有些户主的维修基金账户余额竟然是0元★○▽◁-，而维修基金的总账户在银行中根据户数被细分为多个子账户▼◆-◇•=，若要使用▽▷▽●=，每个子账户都必须划扣相应比例◆=。这也就意味着☆▲◁▼△，0元户主们需要补缴▼◁•▼，又给换梯工作增加了难度▲●●☆▷。